不服法z院評(píng)估結(jié)果咨詢-廣州蘿崗區(qū)咨詢-宅基地買賣協(xié)議案律師

廣州借岳父名買宅基地房，*后能要回房子嗎？
張靜律師解答：不能要回房子了，只能要求賠償購(gòu)房款。如下面這個(gè)案件，王先生在宅基地還可以過戶的年代，借其岳父名買了一棟宅基地房，登記在岳父名下。*后起訴岳父返還宅基地房，但因?yàn)楝F(xiàn)在宅基地已經(jīng)不能過戶，終法z院也不能判z決返還宅基地房或使用權(quán)歸王生，只能判z決其岳父賠償王先生損失了。
王先生與其前岳父之間，其實(shí)就是一個(gè)借名購(gòu)買宅基地的問題。借名購(gòu)買的前提是存在的，以這個(gè)作為前提的話，可能有一個(gè)效力的問題。王先生這種借名購(gòu)買宅基地的合同或者口頭合同，肯定是無(wú)效的，因?yàn)檎刂荒茕N售給村集體組織成員。在我們的現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，也有很多借名買房、借名買車的情況，這些借名購(gòu)買的行為，首先它是不違背法律相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定或者政策性強(qiáng)制性規(guī)定的，不服法z院評(píng)估結(jié)果咨詢，這種借買的行為是有效的。如果我們的借買行為突破了相關(guān)規(guī)定的底線，那就可能是無(wú)效借買行為，所以我們要知道，借名購(gòu)買宅基地法律上是不支持的。
在王先生借名購(gòu)買宅基地的行為中，不但王先生有過錯(cuò)，被借名人也是有過錯(cuò)的，所以在宅基地歸現(xiàn)在的登記人所有的情況下，會(huì)有一個(gè)補(bǔ)償或者是賠償?shù)姆桨?。而這個(gè)終的補(bǔ)償或者賠償?shù)姆桨?，需要王先生通過協(xié)商或者訴z訟的方式來解決。對(duì)于當(dāng)時(shí)在翻蓋地上物時(shí)所出資的費(fèi)用，需要王先生搜集相關(guān)的證據(jù)，可以找當(dāng)時(shí)的基建隊(duì)由他們來證明當(dāng)時(shí)地上物的加蓋是誰(shuí)負(fù)責(zé)的，誰(shuí)組織的，誰(shuí)給的錢。其實(shí)想要證明這些，也并不是特別困難。法z院會(huì)根據(jù)所提交的證據(jù)，進(jìn)行一個(gè)評(píng)估，如果能夠確定當(dāng)時(shí)房子的翻蓋確實(shí)是王先生出資，而且是借用王先生前岳父的名義來購(gòu)買的話，法z院可能會(huì)判z決借名行為無(wú)效，原來支出的基礎(chǔ)款項(xiàng)以及地上物現(xiàn)在現(xiàn)狀的價(jià)值，王先生可以在起訴的時(shí)候一并主張，法z院會(huì)根據(jù)案件的實(shí)際審理情況作出相應(yīng)的裁決。
廣州宅基地證產(chǎn)權(quán)人能否直接起訴買家騰房？
張靜律師解答：可以，不過也要按宅基地房的評(píng)估價(jià)值賠償買家補(bǔ)償款。如下面這個(gè)案件，宅基地證的名字是兒子，父親將房屋賣給買家，后兒子直接起訴買家返還房屋。終法z院判z決買家返還房屋，兒子賠償買家宅基地房評(píng)估價(jià)值68萬(wàn)。
判z決書節(jié)選：
關(guān)于補(bǔ)償款的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題?？紤]到本案并非直接處理梁買家與林某方、呂某生、林某保買賣涉案房屋的相關(guān)法律后果，而是林產(chǎn)權(quán)人在本案訴z訟中以涉案房屋登記權(quán)利人的身份要求梁買家歸還涉案房屋的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，故法z院以涉案房屋的現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)算補(bǔ)償款。至于涉案房屋的評(píng)估方法問題，市場(chǎng)收益法主要體現(xiàn)為房屋的租金，市場(chǎng)租金是可以量化且標(biāo)準(zhǔn)是相對(duì)公允的，能反映宅基地房屋的市場(chǎng)價(jià)值，林產(chǎn)權(quán)人收回涉案房屋后，實(shí)際上導(dǎo)致的后果是梁買家無(wú)法再享有涉案房屋的收益權(quán)等經(jīng)濟(jì)利益，從公平合理的角度出發(fā)，法z院采納市場(chǎng)收益法得出的評(píng)估結(jié)果，認(rèn)定林產(chǎn)權(quán)人應(yīng)支付的補(bǔ)償款為683455元合法合理，本院予以維持。
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廣州宅基地房要*了，賣家起訴合同無(wú)效了能多賠嗎？
張靜律師解答：不一定。雖然廣東省高院早在2017年就發(fā)布了辦案指引，廣州蘿崗區(qū)咨詢，對(duì)于即將*導(dǎo)致起訴合同無(wú)效的案件，應(yīng)考慮*利益。但實(shí)踐中，仍有大量的案件，法官認(rèn)定買家無(wú)權(quán)要求獲得*利益。此種情況下，需要律師據(jù)理力爭(zhēng)，為買家爭(zhēng)取權(quán)益。如下面這個(gè)案件，法官就是這樣判的。
判z決書節(jié)選：
至于羅買家稱衛(wèi)賣家可因三舊改造獲得巨大利益，涉案房屋現(xiàn)有增值收益應(yīng)當(dāng)全部歸屬羅買家的問題。羅買家在向衛(wèi)賣家購(gòu)買涉案房屋時(shí)，就已知道涉案房屋屬于集體用地性質(zhì)，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。羅買家對(duì)購(gòu)買該類房產(chǎn)存在風(fēng)險(xiǎn)是有預(yù)期的。涉案房屋現(xiàn)并未被納入三舊改造范圍，即便因舊改被征收，依照相關(guān)規(guī)定，利益歸屬也是歸屬于本村村民。故衛(wèi)賣家是否因三舊改造獲利，與涉案房屋增值利益歸屬并無(wú)關(guān)聯(lián)。羅買家要求獲得全部增值收益于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
相關(guān)法律規(guī)定：
《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同*案件的指引》（2017 年 10 月 11 日印發(fā)）
十七、農(nóng)村宅基地上房屋買賣合同*，根據(jù)《第八次全國(guó)法z院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》第 z19 條的規(guī)定處理。
向不具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人出賣宅基地上房屋，農(nóng)村房屋*訴z訟咨詢，合同被認(rèn)定無(wú)效，買受人主張出賣人承擔(dān)因房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的房屋差價(jià)損失的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)考慮出賣人因土地升值或者*補(bǔ)償所獲利益，平衡買賣雙方的利益。
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